精品课程大巡讲 | 《商品房买卖合同》法律风险解析

8月14日，第33期精品课程大巡讲在海普睿诚律师事务所十七层多媒体网络会议室如期开讲，律所合伙人孙立洁律师以《商品房买卖合同》法律风险解析为主题，为所内律师、行业同仁及客户带来了一场生动而实用的法律培训。

近年来，房地产市场迅猛发展，商品房买卖纠纷急剧增加，商品房买卖合同涉及到的法律风险逐渐成为人们关注的核心问题。本期精品课程，孙立洁律师以2019年5月房管局公示的新版预售商品房买卖合同框架为切入点，围绕合同中的首页信息、层高、面积差异、付款、交付、质保、广告和宣传资料以及面临的断供等内容展开，从合同当事人到商品房的基本状况、价款、交付条件与手续、面积差异处理方式、规划设计变更、质量及保修责任、合同备案及不动产登记、前期物业管理等商品房买卖合同中涉及到的关键要点作以详尽讲解。

同时，孙立洁律师紧密结合当前房地产市场的现状，以实际司法判例、现行房地产法律法规和相关政策的规定及指导意见为依据，从专业的法律视角，全面分析了商品房购买合同中必须面对的诸多问题点和风险因素：

首页信息——关于买卖双方往来沟通的留痕信息：1.公司信息发生变更后如何处理？（建议进行公告，或EMS送达并保留好邮寄跟踪单）；2.业主信息发生变更后如何处理？（业主地址变更应当履行书面送达的义务，业务地址确有变更，应当书面通知开放商，具体据合同约定）；3.业主入住后如何处理？（如果业主已办理交付手续，其购买的房屋地址，可视为有效联系地址）。

层高——层高是现实中容易忽视的问题，实践中，合同中若无兜底条款，开发商容易面临败诉，建议买卖合同中要有补充兜底条款。此外，层高设计必须符合国标对层高的标准要求，否则法院可能会认为其不符合强制性规定而判定解除。

面积差异——虽然有据实结算的约定，但须考虑到极端情况的法律后果，如已经影响到居住，可能会被认定是无效条款。（面积差异由设计规划变更引起，设计规划变更需过程留痕，尽量通知到购房人，结果约定要明确）。

付款——在司法实践中，开发商行使解除权时，须有银行配合出具购房人贷款没有获批的证明材料，证明没有获批原因必须是购房人个人原因造成。商品房买卖合同解除权是一把双刃剑，在处理付款环节时必须结合认购书，付款方式综合确定付款节点。

交付——逾期90日业主享有合同解除权，包括退款、按揭贷款利息及赔偿损失。1.交付方式的留痕（可通过公告或邮寄送达）；2.物业费开始起算（交付后物业费用开始起算，具体结合物业管理协议）；3.质保期开始起算（闭水试验可开始）；4.交付时发生维修如何处理？（尽快维修后确认或书面通知）。

质保——不论是承包商之间或是业主之间应当承担的责任是不应回避的。同时，不应当承担的责任须留痕取证，开发商承担质保期内的有限质保责任，物业公司承担管护或养护责任。在合同中应当约定：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3.因买受人逾期收房导致的房屋保修期已过国家规定标准期限等。

广告和宣传资料——1.商品房销售广告视为合同内容的要件：“商品房开发规划范围内”+“具体确定”+“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”；2.合同约定“所示图片与文字均为示意性质，仅供参考，不构成合同附件，具体内容均以政府有关部门审批为准”。

断供——为有效避免法律风险，前期应当注意并做好以下防范措施：1.增加解除权约定；2.提前提供解约资料；3.提前提供产权登记资料。

第33期精品课程大巡讲在热烈的掌声中结束，孙立洁律师结合多年丰富的实务经验，以生动的案例、深入的阐述让大家享受了一场法律知识盛宴。讲座既有高度的理论思考，又有深刻的实践总结，与会人员表示干货满满，获益匪浅。